As vendas de imóveis residenciais novos no Brasil atingiram um recorde nos 12 meses encerrados em março deste ano, conforme o indicador Abrainc-Fipe. Este indicador é elaborado com dados de 20 empresas pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) e pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE). Foram vendidas 177.350 unidades novas, representando um crescimento de 43,1% em relação aos 12 meses anteriores. Este número supera o recorde anterior de 163,1 mil unidades, registrado em dezembro de 2023, desde o início da série histórica do indicador em 2014. Em termos de valor, as vendas cresceram 47,4%, totalizando R$ 54,3 bilhões.

Segmentos de mercado

O crescimento foi impulsionado principalmente pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que registrou um aumento de 56,4% nas unidades vendidas, totalizando 128.023 unidades. O segmento de médio e alto padrão também cresceu, com 44.953 unidades vendidas, uma alta de 15,2%. Apesar do menor número de unidades vendidas, o valor das vendas no segmento de médio e alto padrão foi significativo. No MCMV, as vendas somaram R$ 28,9 bilhões, um aumento de 66,4%, enquanto no médio e alto padrão, o valor foi de R$ 23,3 bilhões, uma alta de 27%.

Lançamentos e estoques

Os lançamentos de imóveis no programa MCMV cresceram 27,3% em volume, com 101.942 unidades, e o valor dos lançamentos aumentou 43%, chegando a R$ 23,5 bilhões. Em contraste, o segmento de médio e alto padrão viu uma queda de 17% no volume de lançamentos, com 26.779 unidades. No entanto, o valor dos lançamentos neste segmento cresceu 18,5%, totalizando R$ 19,6 bilhões. A Abrainc destacou que a relação entre distratos e vendas brutas foi de 11,6%, um nível considerado baixo. Além disso, o tempo médio necessário para vender todas as unidades disponíveis caiu pela metade desde o início de 2023, de 24 para 12 meses, segundo o indicador Abrainc-Fipe.

Primeiro trimestre de 2024

No primeiro trimestre de 2024, a venda de imóveis novos cresceu 43,9% em número de unidades e 71,1% em valor lançado, em comparação com o mesmo período de 2023. As vendas aumentaram 35,1% em volume e 47,9% em valor. O segmento de média e alta renda teve um forte aumento nos lançamentos, com uma alta de 145,7% em volume e 151,4% em valor. As vendas cresceram 20,5% em volume e 45,6% em valor.

Desafios no crédito imobiliário

O presidente da Abrainc, Luiz França, destacou a necessidade de ampliar a oferta de financiamento para a classe média, para acompanhar o crescimento do mercado imobiliário. “O declínio dos recursos de poupança está tornando o crédito mais caro e menos acessível”, afirmou." Ele sugeriu a liberação de 5% do compulsório bancário sobre depósitos de poupança, que atualmente está em 20%. Nos 12 meses encerrados em abril de 2024, o volume de financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) caiu 15,6%, totalizando R$ 150,1 bilhões. A queda no número de unidades financiadas foi ainda maior, de 29,8%, com 470,2 mil unidades. França também defendeu o avanço do programa Acredita, para “estimular a securitização de créditos, permitindo a reciclagem das carteiras bancárias e a emissão de financiamentos pelas incorporadoras”, com o apoio da Empresa Gestora de Ativos (EMGEA).

Nesta semana, o Banco Central decidiu manter a taxa de juros em 10,50% ao ano, encerrando um ciclo de cortes iniciado em agosto de 2023. Para Guilherme Gregori, CEO da Paes & Gregori, apesar de parecer algo negativo, especialmente para investidores ou compradores iniciantes, o resultado da reunião foi positivo para o mercado imobiliário. “Imóveis são ativos de longo prazo e, portanto, têm maior sensibilidade às taxas de juros de longo prazo”. Gregori destaca que a decisão unânime do Banco Central, principalmente após os comentários do presidente Lula, reforça a confiança no comprometimento da instituição com o combate à inflação a longo prazo, o que pode levar à queda das taxas de juros de longo prazo, beneficiando o mercado imobiliário como um todo. De acordo com o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), baseado em dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), subiu 0,78% em maio. Embora tenha havido desaceleração em comparação a abril, quando registrou alta de 0,96%, a taxa interanual cresceu de 10,83% em abril para 11,24% em maio, a maior desde julho de 2023.

Outros indicadores do mercado imobiliário, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), também mostraram aceleração, indicando um mercado aquecido nos setores de construção e locação residencial. Os preços dos aluguéis, medidos pelo Ivar, acumulam um aumento interanual de 9,45% até maio, acompanhando o movimento do IGMI-R, que avançou 11,24% no mesmo período. Esses índices contrastam com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que registrou alta de 3,93% até maio de 2024, em comparação a 3,69% no mês anterior.

“A recuperação observada no início de 2024 vem se confirmando como uma tendência positiva para o setor imobiliário, impulsionada pelos cortes acumulados na taxa Selic até maio de 2024. No entanto, a autoridade monetária ressalta que essa tendência precisará ser reavaliada, diante dos desafios que se acumulam no cenário doméstico e internacional. A evidência de um crescimento real no mercado imobiliário, em um período de inflação controlada, ressalta o potencial de investimento e a atratividade do setor. Este momento destaca a resiliência e o dinamismo do mercado imobiliário como um componente crucial da economia, capaz de se adaptar e prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos”, destaca o estudo.

Em maio, o mercado imobiliário registrou aceleração dos preços em apenas três das 10 cidades integrantes do IGMI-R. As cidades do Sudeste e Nordeste mostraram essa tendência, com Rio de Janeiro e Belo Horizonte no Sudeste (crescendo de 0,11% para 0,40% e de 1,96% para 2,86%, respectivamente), e Salvador no Nordeste (de 0,76% para 3,55%). A variação acumulada pelo IGMI-R nos primeiros cinco meses de 2024 foi de 6,06%, a maior taxa acumulada para o período desde 2020, evidenciando o aquecimento do setor imobiliário. Essa tendência foi observada em diversas cidades do país, incluindo Belo Horizonte (14,44%), Brasília (9,75%) e Salvador (9,38%).

(Créditos: Monitor Mercantil.)

A Receita Federal anunciou uma nova regra que impacta diretamente o setor imobiliário: a cobrança de Imposto de Renda (IR) sobre a permuta de imóveis. A mudança visa a tributação sobre o ganho de capital obtido nas trocas, equiparando a prática à venda tradicional de propriedades.

O que muda?

Antes da Mudança: Até então, a permuta de imóveis era isenta de IR, mesmo que houvesse diferença de valores entre os bens trocados.

Após a Mudança: Agora, a Receita Federal considera a diferença de valor na permuta como ganho de capital. Este valor será tributado com alíquotas variando entre 15% e 22,5%, dependendo do montante do ganho.

Exemplificação da nova regra

Se um contribuinte troca um imóvel avaliado em R$ 500 mil por outro de R$ 700 mil, a diferença de R$ 200 mil será considerada como ganho de capital e estará sujeita à tributação. Isso visa eliminar a brecha fiscal que permitia a não declaração de ganhos significativos em transações de permuta.

Impactos no mercado imobiliário

Especialistas do setor imobiliário preveem que essa mudança pode afetar negativamente o mercado de permutas, tornando essa modalidade de transação menos atrativa. Imobiliárias e corretores devem informar seus clientes sobre a nova regra para evitar surpresas desagradáveis no momento da declaração de imposto.

Opiniões divergentes

Críticos da Medida: Defensores do mercado imobiliário afirmam que a nova tributação pode desestimular as permutas, prejudicando a liquidez do setor e limitando opções de negociação para os proprietários.

Defensores da Medida: Por outro lado, defensores da mudança argumentam que a medida traz justiça fiscal, igualando a tributação das permutas às vendas normais de imóveis, o que pode aumentar a arrecadação e reduzir a sonegação fiscal.

Orientações fiscais

A Receita Federal recomenda que todos os envolvidos em transações de permuta consultem seus contadores ou advogados tributários para entenderem as implicações da nova regra e ajustarem suas estratégias de negociação conforme necessário. Essa mudança, já em vigor, representa um ajuste significativo na forma como transações imobiliárias são tratadas no Brasil, reforçando a necessidade de uma gestão fiscal mais rigorosa e informada por parte dos proprietários e profissionais do setor.

(Créditos: Valor.)