A reforma tributária prevê, a partir de 2026, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF do imóvel”. Esse cadastro terá como base o valor de mercado dos imóveis, atualizado com informações de cartórios, prefeituras e Receita Federal.
A medida gera receio entre proprietários e investidores devido à possibilidade de atualização do valor venal, usado como base de cálculo para o IPTU. Mesmo sem mudança de alíquotas, teme-se que a correção desses valores provoque aumentos no imposto.
O Ministério da Fazenda e a Receita Federal afirmaram que “não procedem informações que têm circulado sobre um suposto aumento da tributação de locações e vendas de imóveis com a Reforma Tributária”. Segundo os órgãos, a criação do CIB está ligada à substituição de tributos por um IVA dual, que entrará em vigor em 2027.
Para o presidente-executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, “o CIB não terá um impacto negativo para a precificação do IPTU em São Paulo, e, em algumas áreas sobrevalorizadas, ele pode até reduzir o valor do imposto”. Ele destaca que o objetivo do cadastro é “servir como referência das transações imobiliárias” e não como mecanismo automático de atualização do IPTU.
Já Vinícius Martins, sócio do escritório Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados, avalia que a preocupação é “mera especulação”. Segundo ele, “se nada mudar, não haverá impacto direto no valor de referência do IPTU”.
Em posição mais cautelosa, Vinícius Seixas, do Pinheiro Neto, não descarta aumentos: “Supondo que as prefeituras façam uma atualização dos valores venais com base no CIB, sim, pode impactar”.
O CEO do GRI Institute, Gustavo Favaron, lembra que cadastros semelhantes existem em países como Suécia, Noruega, Dinamarca e Holanda. Para ele, um possível aumento do IPTU “deve ter impacto maior sobre moradores de classe média e média baixa, já que esse perfil tem orçamento mais limitado”.
Segundo Thiago Yaak, CEO da startup Liquid, o efeito será sentido principalmente por quem vive em imóveis com valores venais defasados: “O maior impacto será para quem vive em imóveis cujo valor venal está congelado há muitos anos”. Já para investidores, ele vê ganhos de governança, pois imóveis regularizados são mais fáceis de negociar ou usar como garantia de crédito.
Bruno Sindona, da holding Sindona, também acredita em elevação: “Sobre se o IPTU tende a aumentar, eu acho que tende sim. O IPTU no Brasil é relativamente baixo em comparação com o mundo. Boa parte desse valor baixo não vem da alíquota, vem do valor venal precário que muitas prefeituras têm”.
Além do IPTU, o CIB pode impactar ITBI e ITCMD, já que esses tributos também são calculados a partir do valor venal. Se esse valor for atualizado, o imposto final pago pode subir.
Prefeituras têm se posicionado de forma cautelosa. São Paulo e Curitiba afirmaram que não haverá impacto, já que os valores já são atualizados. O Rio de Janeiro reconheceu que o CIB pode “possibilitar a atualização e correção de dados cadastrais”, mas ressaltou que qualquer mudança dependerá de estudos técnicos. Fortaleza reforçou que o cadastro “não cria tributos nem altera, por si só, a base de cálculo de impostos”.
Outras capitais, como Belo Horizonte e Aracaju, destacaram que alterações só podem ocorrer mediante lei municipal. Já Boa Vista admitiu a “possibilidade de aumento tanto no ITBI quanto no IPTU a partir de 2027”.
Informações retiradas de Lucas Agrela ao Estadão