As novas diretrizes de financiamento imobiliário anunciadas pela Caixa Econômica Federal prometem redefinir as dinâmicas do mercado imobiliário brasileiro em 2025. Com mudanças que incluem aumento do valor de entrada e redução do percentual financiado, especialmente no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), os impactos serão sentidos por compradores, vendedores e pela indústria da construção civil.

Principais Mudanças nas Regras de Financiamento:

As novas regras da Caixa alteram as condições de financiamento em duas modalidades:

Sistema de Amortização Constante (SAC): O percentual de entrada sobe de 20% para 30% do valor do imóvel.

Sistema Price (parcelas fixas): A entrada passa de 30% para 50%.

Essas alterações foram projetadas para equilibrar a concessão de crédito com a crescente demanda, mas também representam um desafio para muitas famílias que buscam adquirir um imóvel.

Motivações para as Mudanças:

O contexto econômico, marcado pela elevação da taxa Selic e pela fuga de recursos da poupança para investimentos mais atrativos, pressiona os fundos do SBPE. Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o volume de financiamentos imobiliários cresceu consideravelmente nos últimos anos:

2023: R$ 137,4 bilhões financiados.

2024: R$ 169 bilhões até novembro.

Diante desse cenário, as novas regras buscam evitar um desequilíbrio no sistema de crédito habitacional.

Efeitos Sobre os Compradores:

Exigências Mais Restritivas: O aumento no valor da entrada pode excluir muitos compradores potenciais, limitando o acesso ao crédito.

Oportunidades de Negociação: Para aqueles que conseguem atender às novas exigências, o mercado pode oferecer melhores condições de barganha devido à menor concorrência.

Consequências para Vendedores e o Setor Imobiliário:

Redução no Volume de Vendas: Com menos compradores elegíveis, a tendência é de uma desaceleração nas vendas.

Impacto Diferenciado nos Imóveis: Imóveis em construção financiados diretamente pela Caixa podem enfrentar menos dificuldades do que unidades prontas.

‘Faixa 4’ do programa Minha Casa, Minha Vida terá teto de renda familiar de R$ 12 mil. Expectativa é de que nova linha, com taxa menor que a do mercado, esteja disponível em maio.

O Conselho Curador do FGTS aprovou a criação da Faixa 4 do Programa Minha Casa, Minha Vida, que amplia o acesso ao financiamento imobiliário para famílias com renda mensal de até R$ 12 mil. A novidade representa uma grande oportunidade para a classe média, que agora poderá contar com condições mais acessíveis para realizar o sonho da casa própria.  

O que muda na prática?

A nova faixa do programa permitirá:

- Financiamento de até 420 meses (35 anos);

- Juros de 10,5% ao ano, abaixo da média do mercado (11,5% a 12%);

- Aquisição de imóveis novos ou usados com valor de até R$ 500 mil;

- Possibilidade de financiar até 80% do valor do imóvel.

Além disso, a Faixa 4 contará com recursos do FGTS, caderneta de poupança, LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e do Fundo Social do Pré-Sal - somando cerca de R$ 30 bilhões.

Faixas de renda do Programa Minha Casa, Minha Vida atualizadas:

Com as mudanças, o Minha Casa, Minha Vida agora tem quatro faixas de atendimento:

Faixa 1: até R$ 2.850 – com subsídio de até 95% do valor do imóvel

Faixa 2: de R$ 2.850,01 a R$ 4.700 – com subsídio de até R$ 55 mil e juros reduzidos

Faixa 3: de R$ 4.700,01 a R$ 8.600 – sem subsídio, mas com financiamento facilitado

Faixa 4: de R$ 8.000 a R$ 12.000 – com juros de 10,5% ao ano e limite de R$ 500 mil 

Reajuste nos tetos dos imóveis:

Outra novidade importante é o reajuste do valor máximo dos imóveis financiáveis em municípios com até 100 mil habitantes. O teto passa de R$ 210 mil para até R$ 230 mil, variando de acordo com a região, o que ajuda a interiorizar os investimentos do FGTS. Além disso, famílias com renda de até R$ 4.700 (Faixas 1 e 2) agora também poderão financiar imóveis com o teto da Faixa 3, de R$ 350 mil. Neste caso, os juros serão de 7,66% a 8,16% ao ano, mas sem acesso a subsídios. 

Oportunidade para o mercado imobiliário:

Com a criação da nova faixa, o governo pretende beneficiar cerca de 120 mil famílias inicialmente, mas a expectativa é de que esse número cresça com o avanço das contratações. O objetivo do Ministério das Cidades é chegar a 3 milhões de unidades contratadas até 2026. Para os corretores de imóveis, essa atualização abre portas para novos negócios com um público que antes não era atendido pelo programa. A Faixa 4 traz um grande potencial de movimentação no mercado imobiliário, principalmente em imóveis na faixa de R$ 300 mil a R$ 500 mil.

Importante: Só vale para o primeiro imóvel

A nova Faixa 4 seguirá a regra do FGTS e só poderá ser utilizada para a compra do primeiro imóvel. Mesmo quem não tem saldo no FGTS poderá usar a linha de crédito, mas pagará juros maiores do que os cotistas do fundo. 

(Créditos: By Mercado Imobiliário.)

Fantástico mostra construção do arranha-céu residencial no litoral norte de Santa Catarina que promete ser o mais alto do mundo. Projeto deve levar 10 anos. 

Com quase 140 mil habitantes, no litoral norte de Santa Catarina, Balneário Camboriú se transformou no paraíso dos arranha-céus. Na Avenida Atlântica, de frente para a praia, estão 30 prédios com mais de 100 metros, 15 com mais de 150 metros e outros 13 que chegam ou ultrapassam os 200 metros de altura – alguns já estão prontos, outros em construção. E no segundo semestre do ano que vem, começará a ser erguido o prédio residencial mais alto do mundo. O edifício mais alto do planeta atualmente é o Burj Khalifa, em Dubai, com 828 metros de altura e 163 andares. Este é um complexo que é tanto comercial quanto residencial. E o Fantástico foi ao topo do segundo maior arranha-céu da América Latina, com 290 metros de altura. Só atrás de duas torres perto dele que têm um pouquinho mais, 294 metros, gigantes de concreto, aço e vidro que, em breve, vão parecer pequenos, com a construção de um super arranha-céu de 500 metros de altura, orçado em 3 bilhões de reais. 

A cidade vem se transformando rapidamente, com mudanças visíveis a cada dia. Vemos escavadeiras demolindo prédios antigos, como o de 60 metros de altura, para dar lugar a um novo arranha-céu de 270 metros, devido à escassez de terrenos frente ao mar. Em 40 anos, a paisagem urbana de Balneário Camboriú passou de uma tranquila praia de moradores do Vale do Itajaí, com suas casas, para um destino de milhões de turistas e prédios vertiginosos.

Dubai brasileira?

Mas o rápido crescimento da cidade traz desafios. A praia central, que estava sendo engolida pelo mar, foi alargada, mas agora é preciso garantir que ela se torne permanentemente adequada para banho. O trânsito também se tornou um problema, especialmente no verão, quando a população da cidade chega a aumentar até 10 vezes. Balneário é frequentemente comparada a Dubai, a "Dubai brasileira". Isso reflete o luxo e inovação da cidade, mas, ao contrário de Dubai, que tem grandes avenidas e prédios distantes, Balneário foi adensada ao longo dos anos, com ruas mais estreitas, próprias de uma cidade que começou a se modernizar na década de 70. 

O primeiro prédio de maior porte no Brasil foi o Sampaio Moreira, em São Paulo, inaugurado há 100 anos, com 50 metros de altura. Em 1927, o Rio de Janeiro viu o surgimento do edifício "A Noite", com 102 metros de altura, considerado o primeiro arranha-céu da América do Sul. Em São Paulo, o Martinelli foi inaugurado dois anos depois. Hoje, São Paulo está construindo o seu primeiro prédio residencial acima de 200 metros de altura. No Brasil, levaram apenas três anos para dobrar de 50 para 100 metros, mas demorou quase 100 anos para alcançar os 200 metros.

O primeiro prédio a alcançar essa altura foi inaugurado em 2019, em Balneário Camboriú, e desde então, a cidade não parou de receber empreendimentos desse porte. Balneário ocupa a 57ª posição no ranking mundial de cidades com prédios acima de 150 metros, sendo que o número 1 no mundo é Hong Kong, com 558 edifícios. Nova York está em 3º lugar, com 318 edifícios, e é lá que se encontra o prédio residencial mais alto do mundo, com mais de 472 metros. O arranha-céu residencial que será erguido em Balneário Camboriú no próximo ano quer quebrar esse recorde, e levará 10 anos para ser concluído. Gigantes como esse exigem muita tecnologia.

Bruno Ricardo Franzmann, especialista em prevenção de incêndios projetou os sistemas de segurança de nove dos dez maiores prédios do Brasil. Ele conta que, em caso de fogo, motores potentes sugam ar puro de fora do prédio e o direcionam para as escadas e elevadores de emergência, evitando que a fumaça tóxica se concentre.  

"Esse prédio foi todo pensado para que as pessoas de forma autônoma e segura consigam sair rapidamente do empreendimento", diz. A combinação entre vistas deslumbrantes, segurança e luxo faz com que pessoas endinheiradas desembolsem mais de 13 milhões de reais por apartamentos como este.  

"Quando começamos a fazer o voo panorâmico, a cidade tinha apenas 3 ou 4 prédios. Agora, com o aumento da altura dos arranha-céus, quem quer comprar um apartamento busca visualizar a vista que terá de seu andar", conta o piloto de helicóptero José Viana. E é assim, com vistas deslumbrantes da praia, que Balneário Camboriú segue se consolidando como uma das cidades mais imponentes do Brasil e do mundo. 

(Créditos: G1.)