Novas Políticas de Financiamento Imobiliário em 2025

02 de janeiro de 2025

As novas diretrizes de financiamento imobiliário anunciadas pela Caixa Econômica Federal prometem redefinir as dinâmicas do mercado imobiliário brasileiro em 2025. Com mudanças que incluem aumento do valor de entrada e redução do percentual financiado, especialmente no âmbito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), os impactos serão sentidos por compradores, vendedores e pela indústria da construção civil.

Principais Mudanças nas Regras de Financiamento

As novas regras da Caixa alteram as condições de financiamento em duas modalidades:

  • Sistema de Amortização Constante (SAC): O percentual de entrada sobe de 20% para 30% do valor do imóvel.
  • Sistema Price (parcelas fixas): A entrada passa de 30% para 50%.

Essas alterações foram projetadas para equilibrar a concessão de crédito com a crescente demanda, mas também representam um desafio para muitas famílias que buscam adquirir um imóvel.

Motivações para as Mudanças

O contexto econômico, marcado pela elevação da taxa Selic e pela fuga de recursos da poupança para investimentos mais atrativos, pressiona os fundos do SBPE. Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o volume de financiamentos imobiliários cresceu consideravelmente nos últimos anos:

  • 2023: R$ 137,4 bilhões financiados.
  • 2024: R$ 169 bilhões até novembro.

Diante desse cenário, as novas regras buscam evitar um desequilíbrio no sistema de crédito habitacional.

Efeitos Sobre os Compradores

  1. Exigências Mais Restritivas: O aumento no valor da entrada pode excluir muitos compradores potenciais, limitando o acesso ao crédito.
  2. Oportunidades de Negociação: Para aqueles que conseguem atender às novas exigências, o mercado pode oferecer melhores condições de barganha devido à menor concorrência.

Consequências para Vendedores e o Setor Imobiliário

  • Redução no Volume de Vendas: Com menos compradores elegíveis, a tendência é de uma desaceleração nas vendas.
  • Impacto Diferenciado nos Imóveis: Imóveis em construção financiados diretamente pela Caixa podem enfrentar menos dificuldades do que unidades prontas.

Tendências de Longo Prazo

  • Alta na Demanda por Aluguel: A dificuldade de acesso ao crédito pode impulsionar o mercado de locação, aumentando os preços em grandes centros urbanos.
  • Possíveis Reajustes nas Políticas: Caso os impactos sejam muito severos, o governo pode reavaliar as regras ou criar novas linhas de crédito para populações de baixa renda.

Financiamento Imobiliário em 2025

As novas regras de financiamento imobiliário em 2025 representam um desafio significativo para o mercado imobiliário. Embora sejam necessárias para manter a sustentabilidade financeira do sistema, criam barreiras para compradores e demandam adaptações de corretores de imóveis, imobiliárias e construtoras.

Para os compradores, o momento exige planejamento financeiro rigoroso. Já os corretores de imóveis precisam buscar estratégias criativas para atrair clientes, enquanto o setor da construção civil deve explorar alternativas que mantenham o ritmo de vendas e desenvolvimento de novos projetos.

Informações cedidas por By Mercado Imobiliário

Como Balneário Camboriú se transformou no paraíso dos prédios gigantes

01 de dezembro de 2024

Fantástico mostra construção do arranha-céu residencial no litoral norte de Santa Catarina que promete ser o mais alto do mundo. Projeto deve levar 10 anos.

Com quase 140 mil habitantes, no litoral norte de Santa Catarina, Balneário Camboriú se transformou no paraíso dos arranha-céus.

Na Avenida Atlântica, de frente para a praia, estão 30 prédios com mais de 100 metros, 15 com mais de 150 metros e outros 13 que chegam ou ultrapassam os 200 metros de altura – alguns já estão prontos, outros em construção.

E no segundo semestre do ano que vem, começará a ser erguido o prédio residencial mais alto do mundo.

O edifício mais alto do planeta atualmente é o Burj Khalifa, em Dubai, com 828 metros de altura e 163 andares.

Este é um complexo que é tanto comercial quanto residencial.

E o Fantástico foi ao topo do segundo maior arranha-céu da América Latina, com 290 metros de altura.

Só atrás de duas torres perto dele que têm um pouquinho mais, 294 metros, gigantes de concreto, aço e vidro que, em breve, vão parecer pequenos, com a construção de um super arranha-céu de 500 metros de altura.

Esse projeto está orçado em 3 bilhões de reais.

A cidade vem se transformando rapidamente, com mudanças visíveis a cada dia. Vemos escavadeiras demolindo prédios antigos, como o de 60 metros de altura, para dar lugar a um novo arranha-céu de 270 metros, devido à escassez de terrenos frente ao mar.

Em 40 anos, a paisagem urbana de Balneário Camboriú passou de uma tranquila praia de moradores do Vale do Itajaí, com suas casas, para um destino de milhões de turistas e prédios vertiginosos. 

Balneário Camboriú tem 13 prédios com mais de 200m. — Foto: Fantástico

Dubai brasileira?

Mas o rápido crescimento da cidade traz desafios. A praia central, que estava sendo engolida pelo mar, foi alargada, mas agora é preciso garantir que ela se torne permanentemente adequada para banho.

O trânsito também se tornou um problema, especialmente no verão, quando a população da cidade chega a aumentar até 10 vezes.

Balneário é frequentemente comparada a Dubai, a "Dubai brasileira". Isso reflete o luxo e inovação da cidade, mas, ao contrário de Dubai, que tem grandes avenidas e prédios distantes, Balneário foi adensada ao longo dos anos, com ruas mais estreitas, próprias de uma cidade que começou a se modernizar na década de 70.

O primeiro prédio de maior porte no Brasil foi o Sampaio Moreira, em São Paulo, inaugurado há 100 anos, com 50 metros de altura.

Em 1927, o Rio de Janeiro viu o surgimento do edifício "A Noite", com 102 metros de altura, considerado o primeiro arranha-céu da América do Sul. Em São Paulo, o Martinelli foi inaugurado dois anos depois.

Hoje, São Paulo está construindo o seu primeiro prédio corporativo acima de 200 metros de altura. No Brasil, levaram apenas três anos para dobrar de 50 para 100 metros, mas demorou quase 100 anos para alcançar os 200 metros.

Evolução dos arranha-céus no Brasil. — Foto: Fantástico

O primeiro prédio a alcançar essa altura foi inaugurado em 2019, em Balneário Camboriú, e desde então, a cidade não parou de receber empreendimentos desse porte.

Balneário ocupa a 57ª posição no ranking mundial de cidades com prédios acima de 150 metros, sendo que o número 1 no mundo é Hong Kong, com 558 edifícios.

Nova York está em 3º lugar, com 318 edifícios, e é lá que se encontra o prédio residencial mais alto do mundo, com mais de 472 metros.

O arranha-céu residencial que será erguido em Balneário Camboriú no próximo ano quer quebrar esse recorde, e levará 10 anos para ser concluído. Gigantes como esse exigem muita tecnologia. 

Bruno Ricardo Franzmann, especialista em prevenção de incêndios projetou os sistemas de segurança de nove dos dez maiores prédios do Brasil.

Ele conta que, em caso de fogo, motores potentes sugam ar puro de fora do prédio e o direcionam para as escadas e elevadores de emergência, evitando que a fumaça tóxica se concentre.

"Esse prédio foi todo pensado para que as pessoas de forma autônoma e segura consigam sair rapidamente do empreendimento", diz.

A combinação entre vistas deslumbrantes, segurança e luxo faz com que pessoas endinheiradas desembolsem mais de 13 milhões de reais por apartamentos como este.

"Quando começamos a fazer o voo panorâmico, a cidade tinha apenas 3 ou 4 prédios. Agora, com o aumento da altura dos arranha-céus, quem quer comprar um apartamento busca visualizar a vista que terá de seu andar", conta o piloto de helicóptero José Viana. 

E é assim, com vistas deslumbrantes da praia, que Balneário Camboriú segue se consolidando como uma das cidades mais imponentes do Brasil e do mundo.

Informações cedidas por G1

Novas regras da Caixa: Crédito para financiamento imobiliário já começa a travar

25 de outubro de 2024

CONTRATOS EM ANDAMENTO AGUARDAM LIBERAÇÃO, MESMO APÓS ASSINATURA

A Caixa ainda nem começou a implementar as novas regras, limitando o crédito para financiamento imobiliário, e os recursos já estão mais escassos. Processos que estavam em andamento avançado para concessão do empréstimo estão parados.

Novas regras da Caixa e demanda fazem bancos privados elevarem juros imobiliários

Um correspondente bancário afirmou ter contratos prontos há 50 dias que estão na fila de espera só aguardando a liberação do recurso, mesmo já estando assinados, como mostrou uma reportagem da Folha de S.Paulo.

Questionada pela reportagem do InfoMoney, a Caixa ainda não respondeu.

Comprei imóvel na planta mas o financiamento foi negado. O que fazer?

A medida de restrição será implementada a partir de 1º de novembro e vai reduzir o valor financiado e elevar o percentual que o comprador precisa ter para dar de entrada no negócio. Pelas novas regras, a Caixa só vai financiar 70% do valor do imóvel, e não mais 80% como antes, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Já pela Tabela Price, só vai financiar 50% do valor, contra os 70% anteriores. Além  disso, o comprador não pode ter financiamento ativo na Caixa e haverá um limite para o valor do imóvel (garantia) até R$ 1,5 milhão.

A mudança vai obrigar o consumidor a colocar a mão no bolso para desembolsar uma quantia maior para a entrada, subindo para 30% do valor do imóvel, ante os 20% anteriores, no caso do SAC, e até metade do valor no caso da Tabela Price.

Menos dinheiro na poupança

As constantes retiradas dos recursos da poupança pela população reduziram significativamente a participação da poupança na formação das reservas para o empréstimo. Por isso, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), linha de crédito utilizada para financiar o setor imobiliário, que já chegou a responder por 70% de desse tipo de financiamento, agora não chega a 34%.

Quanto preciso dar de entrada em um imóvel de R$ 500 mil pelas novas regras da Caixa?
Diante dos recursos mais escassos, a Caixa, assim como outros bancos, deve ser mais seletiva na concessão, segundo o coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental. Soma-se a isso uma Taxa Básica de Juros (Selic) mais alta e está pronto o cenário para o encarecimento dos empréstimos habitacionais. Com menos dinheiro disponível, os interessados em emprestar terão de pagar mais caro para comprar sua casa.

Por isso, muitos já apostam que os recursos para aplicação do crédito imobiliário terão de vir de outras fontes, como os grandes fundos. Segundo o presidente do Conselho Regional de Economia (Corecon-SP), Pedro Afonso Gomes, será preciso ver se haverá interesse das instituições financeiras de aplicar recursos em empreendimentos de casa própria, que não são tão rentáveis. “É preciso considerar que a inadimplência nos financiamentos imobiliários é alta, o que dificulta o investimento”, afirma Gomes.

Crescimento da demanda

A Caixa informou recentemente que entre 2014 e 2024 houve um crescimento de 40,6% nos valores  executados no crédito imobiliário, passando de R$ 120,6 bilhões registrados em 2014 para R$ 169,24 bilhões até o dia 23 de setembro de 2024.

Os valores totais se referem aos recursos FGTS e SBPE, sem considerar outras fontes, segundo a Caixa. “Considerando a demanda observada e o orçamento para crédito habitacional aprovado para o ano de 2024, com crescimento da carteira estimado entre 8% e 12%, prevemos que nossa carteira irá superar o limite máximo projetado para o período”, disse em nota. 

A carteira de crédito habitacional da Caixa já ultrapassou a marca de R$ 800 bilhões, com mais de 7 milhões de contratos ativos. O banco segue como o maior financiador da casa própria no país, com 68% do mercado.

Em 2024, o banco concedeu, até setembro, R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, o que representa um aumento de 28,6% em relação ao mesmo período de 2023. Foram 627 mil financiamentos de imóveis, beneficiando cerca de 2,5 milhões de brasileiros até o momento. Em relação às contratações com recursos da poupança (SBPE), a Caixa apresenta em 2024 market share de 48,3% de contratação dos financiamentos do país, correspondendo a R$ 63,5 bilhões das operações realizadas pelo banco esse ano.  

Informações cedidas por InfoMoney