O financiamento imobiliário continua sendo a forma mais direta para muitas famílias realizarem o sonho da casa própria. Com as recentes mudanças promovidas pelo governo e pela Caixa Econômica Federal, como a ampliação do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e a retomada do financiamento de até 80% do valor de imóveis de até R$ 350 mil, é essencial entender todos os fatores que influenciam essa decisão antes de assinar qualquer contrato.

Se você está pensando em financiar um imóvel, este artigo traz tudo o que você precisa considerar para tomar a decisão com mais segurança e planejamento.

Formas de financiamento imobiliário

O primeiro passo é conhecer as alternativas disponíveis no mercado. Hoje, além dos bancos públicos, diversas instituições privadas oferecem linhas de crédito imobiliário com condições variadas.

Programas do governo, como o Minha Casa Minha Vida, continuam oferecendo vantagens para famílias de renda até R$ 9 mil, incluindo taxas de juros mais baixas e subsídios que podem reduzir significativamente o valor total do financiamento. Antes de se comprometer, verifique se você atende aos requisitos do programa e quais são as condições oferecidas por cada instituição.

As novas regras da Caixa, que permitem financiar até 80% do valor de imóveis usados e novos, tornam a entrada menor e as parcelas mais acessíveis, aumentando o leque de possibilidades para quem deseja sair do aluguel.

Perspectivas para o futuro

Assumir um financiamento de longo prazo pode parecer desafiador, mas é justamente esse tempo que torna o financiamento mais viável. Quanto maior o prazo, menor será o valor das parcelas, permitindo um planejamento financeiro mais confortável.

Além disso, é possível utilizar o FGTS para reduzir o saldo devedor ao longo do contrato, seja na entrada, na amortização ou na quitação de parcelas, proporcionando maior folga no orçamento familiar.

Diferente do aluguel, onde o dinheiro é gasto sem retorno financeiro, o financiamento constrói patrimônio. Com o tempo, é possível recuperar o valor investido em caso de venda, além de contar com a valorização do imóvel, que tende a se beneficiar com a expansão do crédito imobiliário.

Organização financeira

Antes de solicitar um financiamento, é fundamental organizar as finanças. Reduzir dívidas e parcelamentos, equilibrar o orçamento e definir o quanto você pode pagar por mês são passos essenciais para evitar problemas futuros.

Uma estratégia útil é simular o valor das parcelas e, desde já, poupar essa quantia. Assim, você se adapta a uma nova realidade financeira e garante recursos para despesas iniciais, como documentação e mudanças.

Simuladores e planejamento

O uso de simuladores de financiamento é uma ferramenta indispensável. Eles ajudam a verificar se o imóvel desejado cabe no orçamento e permitem comparar diferentes taxas, prazos e modalidades de amortização, como Tabela SAC (parcelas decrescentes) ou Tabela Price (parcelas fixas). Essa análise ajuda a tomar decisões mais conscientes, evitando surpresas no decorrer do contrato.

O papel do FGTS no financiamento

O FGTS continua sendo um grande aliado no financiamento imobiliário. Ele pode ser utilizado tanto para reduzir o valor financiado na entrada quanto para amortizar ou quitar parcelas durante o contrato.

Para isso, é importante organizar a documentação: extratos originais das contas vinculadas ao FGTS (com carimbo da Caixa), carteira de trabalho e cópia da última declaração de Imposto de Renda.

A nova regulamentação do crédito imobiliário, junto com as mudanças no SFH, aumenta ainda mais as possibilidades de uso do FGTS, tornando o financiamento mais acessível.

Impacto das mudanças do crédito imobiliário

As recentes alterações na Caixa e nas regras do SFH trazem impactos diretos no mercado imobiliário:

• Maior acesso ao crédito: financiamentos de até 80% do valor do imóvel reduzem a necessidade de entrada elevada.
• Facilidade de pagamento: prazos longos e condições especiais permitem diluir melhor o valor das parcelas.
• Valorização do imóvel: maior demanda pode impulsionar o valor de venda e locação, beneficiando quem compra.

Essas mudanças tornam o momento atual interessante para quem deseja adquirir o imóvel próprio, mas ainda exigem planejamento financeiro cuidadoso.

Antes de iniciar um financiamento imobiliário, leve em consideração:

• As formas de financiamento disponíveis e os programas governamentais;
• O planejamento financeiro e a organização das contas;
• O uso do FGTS para reduzir parcelas ou a entrada;
• A comparação de taxas, prazos e modalidades de amortização;
• O impacto do mercado e das mudanças recentes do crédito imobiliário.

Seguindo essas orientações, você poderá tomar decisões mais conscientes, evitando problemas futuros e garantindo uma experiência segura na conquista do seu imóvel.

A Caixa Econômica Federal anunciou que voltou a financiar até 80% do valor de imóveis pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). A medida restabelece o limite anterior, reduzido em novembro de 2024 para 70% devido ao esgotamento da capacidade de crédito do banco.

O anúncio foi feito nesta sexta-feira (10) pelo presidente da instituição, Carlos Vieira, durante o lançamento do novo modelo de crédito imobiliário do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), em São Paulo. “A retomada da cota de 80% foi viabilizada por mudanças nas regras de utilização dos recursos do FGTS e da poupança”, afirmou. Vieira destacou ainda que “a nova estrutura de crédito tem potencial para destravar o financiamento habitacional e estimular o setor da construção civil”.

Segundo o ministro das Cidades, Jader Filho, o novo modelo permitirá a contratação de 80 mil unidades adicionais até o fim de 2026. Ele acrescentou que o programa deve injetar, de forma imediata, pelo menos R$ 20 bilhões em novos financiamentos.

O pacote também trouxe o reajuste do teto do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que possibilita o uso do FGTS na compra do imóvel. O valor máximo, que estava congelado desde 2018 em R$ 1,5 milhão, foi elevado para R$ 2,25 milhões.

De acordo com Vieira, “a elevação do teto, aprovada com apoio do Ministério da Fazenda, da Câmara dos Deputados e do Banco Central, somada à flexibilização dos recursos da poupança, deve reforçar a confiança do setor e impulsionar o crédito imobiliário”.

A Caixa, responsável por cerca de 70% dos financiamentos habitacionais do país, será a principal operadora do novo modelo, que ficará em fase de teste até o fim de 2026. O funcionamento pleno está previsto para 2027, caso o formato se mostre eficaz para ampliar a oferta de crédito e reduzir custos.

Informações retiradas de Paulo Barros ao InfoMoney

A reforma tributária prevê, a partir de 2026, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF do imóvel”. Esse cadastro terá como base o valor de mercado dos imóveis, atualizado com informações de cartórios, prefeituras e Receita Federal.

A medida gera receio entre proprietários e investidores devido à possibilidade de atualização do valor venal, usado como base de cálculo para o IPTU. Mesmo sem mudança de alíquotas, teme-se que a correção desses valores provoque aumentos no imposto.

O Ministério da Fazenda e a Receita Federal afirmaram que “não procedem informações que têm circulado sobre um suposto aumento da tributação de locações e vendas de imóveis com a Reforma Tributária”. Segundo os órgãos, a criação do CIB está ligada à substituição de tributos por um IVA dual, que entrará em vigor em 2027.

Para o presidente-executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, “o CIB não terá um impacto negativo para a precificação do IPTU em São Paulo, e, em algumas áreas sobrevalorizadas, ele pode até reduzir o valor do imposto”. Ele destaca que o objetivo do cadastro é “servir como referência das transações imobiliárias” e não como mecanismo automático de atualização do IPTU.

Já Vinícius Martins, sócio do escritório Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados, avalia que a preocupação é “mera especulação”. Segundo ele, “se nada mudar, não haverá impacto direto no valor de referência do IPTU”.

Em posição mais cautelosa, Vinícius Seixas, do Pinheiro Neto, não descarta aumentos: “Supondo que as prefeituras façam uma atualização dos valores venais com base no CIB, sim, pode impactar”.

O CEO do GRI Institute, Gustavo Favaron, lembra que cadastros semelhantes existem em países como Suécia, Noruega, Dinamarca e Holanda. Para ele, um possível aumento do IPTU “deve ter impacto maior sobre moradores de classe média e média baixa, já que esse perfil tem orçamento mais limitado”.

Segundo Thiago Yaak, CEO da startup Liquid, o efeito será sentido principalmente por quem vive em imóveis com valores venais defasados: “O maior impacto será para quem vive em imóveis cujo valor venal está congelado há muitos anos”. Já para investidores, ele vê ganhos de governança, pois imóveis regularizados são mais fáceis de negociar ou usar como garantia de crédito.

Bruno Sindona, da holding Sindona, também acredita em elevação: “Sobre se o IPTU tende a aumentar, eu acho que tende sim. O IPTU no Brasil é relativamente baixo em comparação com o mundo. Boa parte desse valor baixo não vem da alíquota, vem do valor venal precário que muitas prefeituras têm”.

Além do IPTU, o CIB pode impactar ITBI e ITCMD, já que esses tributos também são calculados a partir do valor venal. Se esse valor for atualizado, o imposto final pago pode subir.

Prefeituras têm se posicionado de forma cautelosa. São Paulo e Curitiba afirmaram que não haverá impacto, já que os valores já são atualizados. O Rio de Janeiro reconheceu que o CIB pode “possibilitar a atualização e correção de dados cadastrais”, mas ressaltou que qualquer mudança dependerá de estudos técnicos. Fortaleza reforçou que o cadastro “não cria tributos nem altera, por si só, a base de cálculo de impostos”.

Outras capitais, como Belo Horizonte e Aracaju, destacaram que alterações só podem ocorrer mediante lei municipal. Já Boa Vista admitiu a “possibilidade de aumento tanto no ITBI quanto no IPTU a partir de 2027”.

Informações retiradas de Lucas Agrela ao Estadão